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雅居乐陷泥潭,陈卓林闯三关添加时间:2019-05-14  编辑:dede58.com

王石爱跟女记者聊《新教伦理与资本主义精神》,上来就是人生理想不买房。王健林喜欢摇滚民乐,万达年会上一曲《一无所有》,风靡大江南北。

雅居乐(03383.HK)董事会主席陈卓林同是资深文艺爱好者。

为了自己的粤剧专辑,他筹备了十多年。在录制过程中,他对自己要求极严,无论吐字还是音准,都力求完美,不厌其烦地修改,有时站着录上一天,从上午10点一直录到凌晨,直到满意为止。

他那张叫《心曲雅韵》的粤剧专辑,已能在各大音乐平台上听到,其中的粤剧名段《狄青闯三关》,陈卓林愣是录了两个版本,一个是和粤剧名家陈韵红合唱,一个是和他妻子陆倩芳合唱。

陈卓林跟北宋名将狄青一样,出生草莽,本是广东中山农家子弟。

高考落榜后,陈卓林先卖家具,后入地产行业,独霸中山楼市,再驰骋广州市场,登陆港交所,近年来跃进大海南,打造超级神盘清水湾。

如同狄青,陈卓林的人生路上也遭遇三关。

2011年,陈卓林在香港举行豪门夜宴,酒后对女下属上下其手,被香港警方逮捕,此为第一关。

2014年,陈卓林因事涉云南某案被监视居住,此为第二关。

2018年,海南省宣布楼市限购,陈卓林在海南重仓的土地和项目,遭遇限购封锁,此为第三关。

曾经雅居乐闯进过全国地产销售排行榜前10,与富力、碧桂园等并称“华南五虎”,然而非礼门之后,雅居乐排名一下从前10跌到第17。

2019年5月6日,雅居乐公布4月份营运数据:1-4月份累积预售金额合计人民币343.1 亿元。如按此节奏,雅居乐当能勉强完成2019年的销售目标1130亿元,这一销售目标仅较2018年增长10%左右。

雅居乐2018年的销售额同比增长率从2017年的52.36%跌至14.38%,远低于行业平均水平,更比不上碧桂园、融创等第一军团的房企。

“昔日雄风啊,岂可一朝散尽?”

当陈卓林唱到《狄青闯三关》这一句时,不知作何感想?

净利润坐过山车

2018年,雅居乐并未完成其年度销售目标1100亿元,实际完成1026亿元,差额74亿元。

雅居乐一向以超大盘、长周期、低价地的开发策略见长,故其住宅地产的利润率一向很高,2018年雅居乐净利润83.58亿元,同比增长率23.3%,这一增长幅度远低于2017年122%的增长率。

从历年数据来看,雅居乐的净利润波动急剧,如同过山车一般:2014-2018年其净利润为:50.91亿元、23.01亿元、30.47亿元、67.80亿元和83.57亿元。

在17年升至高点重新超过14年的数据之后,18年其净利润增长开始放缓,与此同时,雅居乐的债务雪球越滚越大,2018年短期借债353亿元,同比增长30.2%,长期借贷532亿元,同比增长54.1%。

由此带来的是,其净借款╱总权益从2017年的71.4%升至79.1% ,资产负债率从2017年的73%增至76%。

过去一年,由于国内地产融资收紧,雅居乐只好频频在海外发债,其中不乏利率高达8.5%和9.5%的美元优先票据,雅居乐2018年的平均借贷利率从2017年的6.2%涨至6.49%。

在大笔融资之后,雅居乐2018年末的现金和银行存款达450.62亿元,支付短期债务略有盈余,而其在银行的未动用授信额度仅剩27.33亿元。

虽是如此,雅居乐在土地投资方面的力度依然不弱。

雅居乐年报数据显示,2018年雅居乐新增土地的预计总建筑面积达1111万平方米,归属于其权益名下的预计总建筑面积为909万平方米;新地块的总土地价款为人民币426亿元,而雅居乐相关应付土地金额人民币294亿元。

由此计算,雅居乐拿地的平均楼面地价不超过5000元/平方米,远低于一线和强二三线城市的平均地价,这跟雅居乐的这两年的拿地策略和布局有关:暂别一线和强二线城市,重仓三四线城市。

例如,2016年,雅居乐在广州、北京、武汉、郑州和美国三藩市拿地232万平方米,斥资192亿元,平均拿地成本8275元/平方米;2017年,雅居乐改变策略,下沉三四线,斥资346亿元拿地746万平方米,平均拿地成本4638元/平方米,2018年雅居乐则继续重仓三四线。

十多年前,雅居乐近两年大多通过公开招拍挂拿地的成本,相当于其10多年前在海南拿地价格的数十倍。而且,跟同样重仓三四线的新城控股、碧桂园等房企相比,雅居乐的拿地成本最高多出上千元/平方米。

土地成本暴涨,或许可以解释雅居乐近年来净利润跌宕起伏之原因。但土地成本并不是雅居乐面临的最大挑战。五兄弟,六董事

尽管2018年销售额增长乏力,但在广东中山,雅居乐过去一年卖楼收入100亿元。广东中山是陈卓林的发迹之地,见证着这个超级家族房企的诞生。

2014年3月之前,雅居乐的董事会中,六个执行董事全是陈家人:陈卓林和妻子陆倩芳,外加四个兄弟:陈卓雄、陈卓喜、陈卓南、陈卓贤。

陈卓林是陈氏四兄弟的带头人。

1979年,陈卓林跟着中山市三乡镇的两百多个青年一起参加高考,落榜后他去当了老师,计划着一边教书一边复读。

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